Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Postępowanie o wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774). Sama procedura jest dość skomplikowana, ale można sprowadzić ją do stwierdzenia, że albo godzimy się na proponowaną kwotę odszkodowania w drodze umowy z organem albo kwestionujemy wysokość i walczymy o wyższe odszkodowanie – znacznie wyższe!

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

W myśl art. 112 ust. 3 rzeczonej ustawy:

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Konstytucja RP gwarantuje ochronę własności, dopuszczając jednak wywłaszczenie, ale „jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP)

Reguły ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie.

Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.

Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ustalenie odszkodowania

Odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Jeżeli w ramach odszkodowania została przyznana nieruchomość zamienna, w decyzji, podaje się dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Przykład: działka rolna o powierzchni 1 ha wywłaszczona pod drogę publiczną nie jest już działką rolną, ale działką inwestycyjną a zatem odszkodowanie powinno zostać liczone według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2014 r. (II SA/Po 738/13) wskazuje, że:

1. Przy ustaleniu odszkodowania za działkę gruntu przejętą pod drogę publiczną właściwy organ ustala wartość tej działki m.in. według stanu nieruchomości, z której działka ta została wydzielona na dzień dokonania podziału (wydania decyzji podziałowej). Zatem w świetle definicji „stanu nieruchomości” z art. 4 pkt 17 u.g.n., organ bierze pod uwagę m.in. stan zagospodarowania tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy w tym nakłady poczynione na nieruchomości takie jak np. budynki, urządzenia infrastruktury technicznej czy nasadzenia roślinne.

2. Ustalając odszkodowanie za działkę gruntu przejętą pod drogę publiczną właściwy organ określa jej wartość mając na uwadze sposób zagospodarowania nieruchomości w chwili dokonania jej podziału w celu wydzielenia działki pod drogę. Bierze przy tym pod uwagę wszelkie składniki tej nieruchomości, które maja wpływ na jej wartość w tym istniejące nasadzenia roślinne.

3. Co do zasady, ustalając odszkodowanie za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną właściwy organ opiera się na wartości, na którą składa wartość samego gruntu jak też wartość innych części składowych znajdujących się na nim.

Jeżeli masz pytania zadzwoń 34 389 40 77. Jeden z dyżurujących prawników na pewno odpowie na wszystkie wątpliwości. Chcesz wiedzieć jak wygląda współpraca z nami? Zapraszamy do zapoznania się z tym artykułem.