Zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą w efekcie znacząco wpłynąć na wartość nieruchomości, przynosząc właścicielom albo wzrost, albo spadek ich ceny rynkowej. Mowa chociażby o wzniesieniu centrum handlowego tuż obok naszej działki.
Czy za obniżenie wartości nieruchomości z powodu zmiany planu miejscowego przysługuje odszkodowanie?
Kiedy można domagać się odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości?
Zgodnie z przepisami prawa jeśli:
- w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego,
- korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone,
właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy (ma do wyboru dwa rodzaje roszczeń):
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Co istotne, realizacja roszczeń może nastąpić również w postaci zaoferowania nieruchomości zamiennej przez gminę. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
Przykładowe sytuacje
O takich sytuacjach mowa na przykład, gdy:
- Nowy plan ogranicza możliwości zabudowy lub użytkowania nieruchomości: dotychczasowa działka budowlana na skutek zmian zostaje przeznaczona na cele zieleni miejskiej lub rekreacyjne;
- Zmiana planu skutkuje hałasem lub uciążliwym sąsiedztwem: plan miejscowy dopuszcza budowę obiektów przemysłowych lub ruchliwej drogi w sąsiedztwie nieruchomości, której pierwotnym przeznaczeniem była zabudowa mieszkalna.
Kiedy właściciel ani użytkownik wieczysty nie mogą skorzystać z omawianych roszczeń?
Roszczeń tych, nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego, która spowodowała niedogodności nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:
- uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
- decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
- zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.
Co do zasady chodzi tutaj o wszystkie akty prawne dotyczące zakazów lub ograniczeń zabudowy.
Co jeżeli właściciel (albo użytkownik wieczysty) nie skorzystał z tych uprawnień, a wartość nieruchomości uległa obniżeniu?
W przypadku obniżenia wartości nieruchomości i nieskorzystania z praw, wskazanych wyżej, właściciel lub użytkownik wieczysty mogą żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Jaka jest wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchyleniem (zmianą) planu miejscowego?
Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości.
Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Jak uzyskać odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości?
Oto kroki, które powinien podjąć właściciel lub użytkownik wieczysty, jeśli wartość jego nieruchomosci uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego:
- Dokonanie oceny zmiany wartości nieruchomości – konieczne jest wykazanie, że wartość nieruchomości uległa obniżeniu w wyniku zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Argumentacja w tej kwestii jest kluczowa, aby uzyskać odszkodowanie. Rzeczoznawca majątkowy może dokonać specjalistycznej analizy, zapewniając odpowiedni dokument na poparcie naszych racji.
- Złożenie wniosku o odszkodowanie od gminy, która zatwierdziła zmianę planu miejscowego.
- Skorzystanie z drogi sądowej, jeżeli gmina odmówiła wypłaty odszkodowania lub zaproponowała niższą kwotę niż oczekiwana.
W jakim terminie trzeba złożyć wniosek o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości?
Wniosek należy złożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Pozwoli to na uniknięcie utraty prawa do odszkodowania.
Należy pamiętać, że w sytuacji, gdy roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem tego terminu, a pozew został wniesiony już po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone. Ważne, że złożono sam wniosek w terminie.