Odszkodowanie za zerwanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Odszkodowanie za zerwanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

business-962355_1280Umowę przedwstępną najczęściej stosuje się przy zakupie wymarzonej nieruchomości. Ma ona na celu zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (umowy przyrzeczonej) w terminie oznaczonym w umowie i po określonej cenie. Co zrobić, gdy sprzedający się wycofał po zwarciu umowy przedwstępnej?

Art. 389§1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Niestety nie uchronimy się przed poznaniem teorii: definicji skutku mocniejszego umowy przedwstępnej oraz skutku słabszego. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie określonej dla danej czynności, czyli dla przeniesienia własności nieruchomości- w formie aktu notarialnego ma tzw. skutek silniejszy, czyli pozwoli nam na dochodzenie nie tylko roszczeń odszkodowawczych, ale również skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Gdybyśmy z kolei napisali umowę przedwstępną odręcznie nie zachowując formy kwalifikowanej aktu notarialnego, wtedy taka umowa wywołuje tzw. skutek słabszy, czy należy nam się zaledwie odszkodowanie za zerwanie umowy przedwstępnej a precyzyjniej rzecz ujmując za nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości).

Art. 390 Kodeksu cywilnego:

§  1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§  2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Załóżmy zatem, że zawarłeś umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przed notariuszem, czyli dochowałeś wymagań umowy sprzedaży nieruchomości. Masz wówczas prawo do wyboru pomiędzy:

  • uzyskaniem odszkodowania, albo
  • zawarciem umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości).

Umową przedwstępną o skutku silniejszym jest taka umowa, która spełnia wymagania co do ważności umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymogi dotyczące jej formy (art. 390 § 2). Umowa taka rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 § 1, ale również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Wybór pomiędzy realizacją tych roszczeń należy do uprawnionego. Prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie (choćby w granicach ujemnego interesu umownego) albo nawet dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. Odwrotnie, skuteczna realizacja roszczenia z art. 64 także wykluczy roszczenia odszkodowawcze. Uwagi powyższe nie dotyczą jednak roszczenia o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej, które może być dochodzone niezależnie od roszczenia o jej zawarcie, przy czym owa szkoda wynikła ze zwłoki może być naprawiona tylko w razie zastrzeżenia odszkodowania w granicach dodatniego interesu umownego (art. 390 § 1). Wyrok oddalający powództwo z art. 64 nie tamuje dochodzenia odszkodowania z art. 390 § 1 (art. 390 § 3). Zob. szerzej A. Olejniczak, w: A. Kidyba (red.),Kodeks cywilny, t. 3, 2010, s. 258 i n.

Zagadka:

Jan zawarł z Zygmuntem umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w bloku. Umowę spisano na kartce papieru, odręcznie i podpisano przez obydwie strony. Jan jest bardzo zadowolony z „transakcji” i w wyznaczonym terminie, który przewidywała umowa, dzwoni do Zygmunta. Zygmunt informuje, że znalazł lepszą nieruchomość i że nie jest zainteresowany kupnem nieruchomości. Do jakich roszczeń wobec Zygmunta ma prawo Jan?

Rozwiązanie: 

Jan zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości bez zawarcia odpowiedniej formy. Umowa przedwstępna została sporządzona na kartce papieru. Jan ma prawo do uzyskania odszkodowania, ale nie może „przymusić” Zygmunta do zakupu mieszkania, które chce sprzedać. Gdyby jednak Jan i Zygmunt zawarli tę samą umowę przed notariuszem, wówczas Jan mógłby pozwać Zygmunta i skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości).

Jakiej wysokości należy się odszkodowanie za zerwanie umowy przedwstępnej?

Odszkodowanie możliwe do uzyskania za zerwanie umowy przedwstępnej ograniczone do ujemnego interesu umownego (ustawa stanowi bowiem nie o naprawieniu szkody w ogólności, lecz o naprawieniu szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej). Strony mogą jednak wprowadzić do umowy odmienną regulację, a mianowicie wolno im rozszerzyć obowiązek odszkodowawczy do dodatniego interesu umownego, a także zastrzec zadatek (art. 394) lub karę umowną (art. 483). Nie budzi wątpliwości, że zadatek i kara umowna są skutecznie zastrzeżone, nawet jeśli ich wartość przewyższa wysokość szkody w ramach ujemnego interesu umownego. Por. C. Żuławska, w: G. Bieniek i in., Komentarz… Zobowiązania, t. 1, 2011, s. 197; D. Zawistowski,Wina…, s. 285.

Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego sprowadza się do tych wszystkich pozycji majątkowych, które strona miałaby w swoim majątku, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej (koszty negocjacji, dojazdów w celu ich prowadzenia, prezentacji próbek towarów itp.). Mimo pewnych wahań doktryny w obrębie ujemnego interesu umownego należy także rekompensować lucrum cessans, jeżeli wiąże się z procedurą zawierania umowy (np. utracony w czasie negocjacji zarobek). Nie ma tu natomiast miejsca na wynagrodzenie zysków, które zostałyby osiągnięte wskutek wykonania umowy przyrzeczonej (np. gdyby nieruchomość przeszła na nabywcę w rezultacie umowy definitywnej, sprzedałby ją po korzystniejszej cenie osobie trzeciej). Ten ostatni uszczerbek należy do sfery dodatniego interesu umownego (szkody, która wynika z niewykonania umowy przyrzeczonej). Zagadnienie tu przedstawione jest jednak sporne, co wynika z enigmatyczności regulacji zamieszczonej w art. 390 § 1 i innych podobnych przepisach (np.art. 103 § 3, art. 387 § 2). Zob. W. Popiołek, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, t. 1, 2011, s. 1480.

Reasumując możemy liczyć na zwrot:

  • zadatku, o ile został wpłacony;
  • kosztów negocjacji,
  • utraconego zarobku,
  • kosztów dojazdu,
  • pomocy prawnej,
  • wydatków związanych z szacowaniem wartości nieruchomości.

W jakiej wysokości wpłacony zadatek polega zwrotowi?

Art. 394 Kodeksu cywilnego:

§  1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§  2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Jeżeli zatem kupujący wpłacił 10.000 zł zadatku a sprzedający wycofał się z transakcji, wówczas kupujący może żądać dwukrotności wpłaconego zadatku, czyli 20.000 zł od sprzedającego. A jeżeli kupujący wycofał się z transakcji, to wpłaconego przez niego 10.000 zł nie podlega zwrotowi i sprzedający może je zatrzymać.

gavel-568417_1280Jak w przypadku wycofania się jednej strony można zmusić ją do przeniesienia własności nieruchomości albo wypłaty stosownego odszkodowania?

W pierwszej kolejności należałoby wezwać stronę do przystąpienia do umowy w zakreślonym terminie. Po upływie terminu, należy stronę pozwać. Jak wskazaliśmy wyżej można dochodzić odszkodowania albo zawarcia umowy (w przypadku, gdy forma umowy przedwstępnej odpowiada formie umowy przyrzeczonej- czyli w przypadku nieruchomości umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego), albo można żądać samego odszkodowania.

Ze względu na skomplikowanie materii polecamy bezpłatne konsultacje pod numerem 34 389 40 77. Jeden z dyżurujących prawników na pewno oceni Państwa sprawę i postara się Państwu pomóc. Tak, jak w przypadku wszystkich odszkodowań, nasze honorarium będzie określone procentowo i płatne dopiero po pomyślnym zakończeniu sprawy.

 

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej.

Stanowi o tym art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego:

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Dodaj komentarz